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    總結起來，樓市常存六大危機，這些危機是時時存在的。有的是表象的，有的是潛伏的。

    房地產業(yè)和國民經濟其他產業(yè)一樣具有周期性，其變化的基本規(guī)律是：繁榮——調整——衰退——復蘇——繁榮。房地產市場繁榮時空置率低、租金/售價提高、開復工面積增加，銷售面積、土地出讓面積也增加，市場供應不斷加大，市場需求增加，房地產企業(yè)利潤率也提高。隨著市場供應不斷增加，需求得到階段性滿足，供過于求的狀況將產生，空置率將增加，從而導致租金/價格下降，開發(fā)面積減少，市場進入調整期。隨著開發(fā)量的減少，價格的下調，需求將被刺激起來，吸引許多投資者（投機者）及大眾消費者入市場，吸納消化市場供應，房地產市場調整結束，開始進入復蘇期。

    就國際情況而言，房地產周期為7—10年，日本約為10年，我國內地為6—8年，我國臺灣地區(qū)為7年。當然，房地產市場的周期性與國民經濟的周期有著密切的關系，國民經濟的發(fā)展決定著房地產市場的大勢。國內房地產的市場周期與中國GDP大致一致，但波幅大于GDP，其增長期（或復蘇期）略提前于宏觀經濟的增長期（或復蘇期），而衰退期略遲于宏觀經濟的衰退期。房地產投資者應把握好國民經濟的大勢，了解房地產市場的周期，從而更好的把握房地產市場的走向。

 

    所有關于金融、土地、房產等方面的改革或政策，都會或多或少地對房地產市場產生影響，機會與危機也就隨之而來。

    中國的房地產行業(yè)處于起始階段，不斷的改革勢所必然。

    中國房地產行業(yè)的制度改革分為三大部分，一部分是土地轉讓制度的改革；一部分是住房體制改革，第三部分是金融政策的改革。歷次改革對房地產市場的影響如下：

危機三：市場性危機
    由于消費者的民族、經濟、文化、職業(yè)、區(qū)域、年齡等的不同，會呈現(xiàn)出明顯的消費個性差異，從而形成不同的消費觀念；地理位置、人文背景、城市戰(zhàn)略和文明化程度等也影響著置業(yè)觀念和購房動機；另外，城市建設土地的供給量，同類樓盤的供應量，競爭對手的推廣力度等這些因素都左右著當?shù)厥袌龅木置妗Ｊ袌龅闹T多危機也就由此生變。
    就購房者動機來說大致有三大類型。一是居住型，認為買房子就是為了居住或使用；二是投資性，認為買房子不但能使用，還能保值、增值才行；三是投機型，即買房就地為了賣房，這種帶有投機心理的購房者，是炒樓的動力之源。這三種類型的不同構成，決定了樓市的復雜多樣性，也決定了一個城市的樓市市場特征。如以投資為目的的市場空間由沿海、中部、西部城市，逐次遞減。不同的投資觀下的市場，其營銷手段就應有所不同。這就像內地的某些房地產營銷商為什么到了烏魯木齊總是行不通他們的法寶是一樣。這也是2003年烏魯木齊的某某廣場的“VIP會員制”計劃最終流產的原因。
    另外，城市的地理位置、人文背景、城市戰(zhàn)略和文明化程度等這些城市引力的不同，也都影響著區(qū)域的置業(yè)觀念。譬如，在以移民為主的邊城烏魯木齊，高價位＋高總價的樓盤市場就相對狹窄，因為“移民情結”“地理位置”等綜合的作用，頂級富有者，買房子更看重內地城市，烏魯木齊的房子只是一個人生過渡時的安居之所；另外，受文明化程度的影響，“白領群體”在烏魯木齊這個城市的就是一個相對的弱勢群體，提供給“白領群體”這一特殊目標群的樓盤，自然就不好賣。而在深圳、上海、北京等地，這種現(xiàn)象就剛好相反。
    城市核心競爭力的重要組成部分，其就業(yè)機會、商業(yè)機會和投資機會，對外地人來此置業(yè)也產生巨大影響。
    大到一個區(qū)域，中到一個城市，小到一個城市的片區(qū)，無不如此。

危機四：品質性危機
    樓盤的綜合素質大致由四大因素構成，一是樓盤環(huán)境，二是樓盤文化，三是建筑質量，四是物業(yè)管理。
    從普遍的情況來看，城市大環(huán)境決定了目標群體的豐富與缺失，而樓盤小環(huán)境則以其素質的高低影響到同一消費群體的購房選擇。如果項目選址失誤，忽視“地段第一要素”的樓市法則�；蚴姓Y源不足，或自然資源不足，或人文、治安環(huán)境惡劣，會直接影響顧客的選擇。此外，樓盤小環(huán)境，包括小區(qū)的人文環(huán)境、自然環(huán)境、各類配套設施以及與之相關的周邊市政環(huán)境等，也對顧客產生很大的影響。
    樓盤的概念與文化建設是軟性的質量問題，這些問題多出現(xiàn)在區(qū)域形象與樓盤概念的錯位，宣傳對象與樓盤形象的錯位，樓盤概念與實際內涵的錯位。有的別墅建在形象很差的平民區(qū)，這是區(qū)域形象與樓盤概念的錯位；有些樓盤往往概念是一套而規(guī)劃設計是另一套，“形”與“神”錯位，即概念與內涵發(fā)生錯位。這些都會讓顧客產生不信任感。
    建筑質量主要包括以下要素：社區(qū)規(guī)劃、工程質量、戶型結構、立面風格、建筑材料、消防設施等。其中任何一項都直接影響到消費者的購房信心。越是細節(jié)越不容忽視，房子的細節(jié)元素，譬如門、窗、馬桶、鎖具，甚至門把手等，這些與幾十萬甚至幾百萬的房子相比似乎不起眼，而往往就是這些細節(jié)出問題而影響購買心理，并且越是高檔的樓房越是注重細節(jié)。北京的新新家園，就是因為每一個馬桶每一個門把手都追求精致與完美，從而讓人不惜掏出數(shù)百萬的鈔票來購買，并且價格賣到當時北京同類樓盤的最高價。而相反，一些樓盤就因這些細節(jié)遭到投訴，被媒體曝光，而成了“一地雞毛”。
    小區(qū)內的物業(yè)管理所能提供的服務設施和服務功能亦是影響消費者的購房選擇。好的物業(yè)管理不僅僅是能為業(yè)主提供安全、方便、齊全的物質設施，更重要的是能給業(yè)主營造獨具特色的高品質的生活情調和健康的文化氛圍。房子是為了居住，小區(qū)是為了生活，物業(yè)管理幾乎決定了居民多年甚至一輩子的生活質量，因此任何一個購房者都會對小區(qū)的物業(yè)管理很關心。因此，聰明的開發(fā)商，常常聘請知名的物業(yè)管理公司托管物業(yè)，從而提升樓盤的形象，增強樓盤的競爭力。
    與樓盤相匹配的配套設施，是支持樓盤概念的重要部分，也是社區(qū)居民生活的重要補充條件。諸如學校、幼兒園、超市以及健身娛樂等等設施，是客戶關注的重要層面。這在城鄉(xiāng)結合部的大型社區(qū)表現(xiàn)的尤其突出。如果配套設施不健全，特別是影響到居民生活的方便性，勢必影響樓盤的銷售。

危機五：誠信度危機
    市場上經常發(fā)生的誠信危機現(xiàn)象有以下幾種：承諾不兌現(xiàn)，合同欺詐，建筑質量問題，物業(yè)管理不配套。
    有關房地產消費投訴，在近幾年的消費投訴中總是排在前幾位。而作者在某誠市參與的一項市場調查中，開發(fā)商的誠信問題，是購房者繼價格、地段之后的第三大關注的問題。這影響了整個房地產行業(yè)的形象。
    有人認為，開發(fā)商太多，行業(yè)規(guī)模過大，企業(yè)規(guī)模偏小，結構不合理，市場、資金分散，項目不成規(guī)模，沒有品牌意識，過度的無序競爭等都是導致市場誠信危機的原因。也有人認為，其開發(fā)商在賣方市場造就的“急功近利”的思維方式和行動取向；沒有可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略思路；只認經驗不認市場；“務虛”；決策失誤；危機估計不足，資金保障不力等才是其誠信危機的根本。
    不管理其根源是哪兒，市場誠信問題如果不是個案，而是一種市場普遍現(xiàn)象，就會讓購房者望樓生畏，購房信心大損，整個市場就會陷入市場危機之中。

危機六：技術性危機
    盡管操作風格多種多樣，營銷形式五花八門，促銷花樣層出不窮，但對于樓盤銷售影響最嚴重的幾項包括價格動向、銷售策略、宣傳推廣、房源管理等。概念建設、入市時機、促銷方式、廣告宣傳、新聞運作、銷售管控等等。
    第一節(jié)中提到的某名盤，作為“惟美生活社區(qū)”，無論規(guī)劃設計、施工建設、園林園藝，還是物業(yè)管理、配套設施在疆內均屬一流。規(guī)劃設計更是出巨資請國際著名設計單位設計，物管單位則是新疆五星級酒店物管，甚至建設單位也是從內地請來的全國著名建設企業(yè)。強勢組合，疆內罕見。但自2001年10月推廣，到2004年8月，三年時間銷售率不足40%。樓盤銷售陷入迷局。那么，這種迷局究竟如何產生的呢？
    我們可以結合其廣告操作思路來深入了解一下。
    2001年10月，該盤以“尊貴仰止”的態(tài)勢進入新疆房地產市場。其思路很明確，以最尊貴的姿態(tài)，“嫁”與疆內最高端的市場人群。
    然而，到了2002年，似乎按捺不住寂寞要下嫁白領。
    2002年10月，廣告語：城市精英和白領階層高尚居住領地。
    2002年11月，廣告語：白領置業(yè)浪潮勢如洶涌，現(xiàn)在買進正是時候。
    名門究竟要嫁名門還是要嫁白領？市場迷茫。
    這一廣告舉措，把本來最高端的市場定位下降到了中端市場。廣告風格也明顯帶有對內地沿海城市樓盤廣告的模仿痕跡。這一模仿原意或許不是“降格以求”，而是把內地大城市里的“白領”與新疆的“白領”等同了起來。而新疆的“白領”購買力是無論如何也消化不動這一最高端樓盤的。自己找不到自己的目標對象，最后當然也就不好“嫁”了。

    樓盤危機是市場常態(tài)，但不管是哪一類危機，它總是與機遇同時共存，這才是操盤者的快樂之源，也是我們探討這些危機的意義。

 

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